Quelles sont les surfaces habitables et les plafonds de loyer avec la loi Pinel ?

La loi Pinel se présente comme un dispositif qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôts. Toutefois pour obtenir cet avantage, il est important de respecter les plafonds de loyer fixés par cette loi. Les plafonds varient en fonction de plusieurs éléments. Il revient à chaque bailleur de déterminer son plafond de loyer en tenant compte de sa situation.

Comment distinguer les surfaces habitables des surfaces annexes avec la loi Pinel ?

Les surfaces habitables et les surfaces annexes occupent une place centrale dans le dispositif pinel notamment au niveau du calcul du plafond des loyers.

La surface habitable regroupe toutes les parties qui peuvent être occupées par un individu. De manière plus précise, la surface habitable d’un bien immobilier ou d’un logement en l’occurrence représente toutes les parties du logement ayant une hauteur d’au moins 1 mètre 80. En outre, la surface habitable englobe la surface du logement soustraite des parties comme les cloisons, cage d’escalier, marches, murs, gaines, etc.

Quant aux surfaces annexes, elles concernent les parties du logement avec une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1 mètre 80. Les articles R. 353 -12 et R 331- 10 en donnent plus de précisions sur le sujet. Conformément à ces articles, on considère comme surface annexe les celliers internes ou externes de l’habitation, les remises, les caves, les sous-sols, les séchoirs.

D’autres parties du logement peuvent être également considérées comme des surfaces annexes. Il s’agit entre autres des combles et greniers aménageables, des resserres, des balcons, des loggias et des vérandas. Pour les parties de terrasses accessibles en étage, il faut respecter une limite de 9 m².

Comment déterminer les plafonds du loyer avec le dispositif Pinel ?

Chaque logement à ses caractéristiques propres. Le plafond du loyer se calcule en fonction de la surface habitable, des surfaces annexes et de la zone du logement.

Formule de calcul des plafonds de loyer Pinel

La formule est simple et facile à maitriser. Elle se présente comme suit : Surface utile x Coefficient Multiplicateur x Barême Pinel.

• La surface utile

La surface utile (SU) est égale à la surface habitable (SH) plus le produit de la surface des annexes (SA) par 0,5. Ainsi on a : SU= SH+ 0,5(SA).

Les surfaces annexes ne doivent pas aller au-delà de 8 m².

• Le coefficient multiplicateur

Ce coefficient ne peut dépasser 1,2. Il se calcule en faisant : (19 / Surface utile) + 0.7.

• Le barème Pinel en fonction de la zone

Ce barème peut varier d’une année à une autre. Pour le compte de cette année, le barème Pinel de la zone A bis est estimé à 17,17 € /m² contrairement à celui de la zone A qui est à 12,75 € /m². La zone B1 quant à elle dispose d’un barème Pinel de 10,28 € /m². Pour finir, le barème 2020 des Zones B2 et C sont estimés à 8,93 € /m².

Cas pratique

Pour ce cas pratique, il faut déterminer le plafond du loyer d’un logement Pinel de 50 m² disposant d’une surface annexe de 4 m² en zone B1. Le plafond du loyer sera déterminé comme suit.

• Surface utile : 50 m² + (0,5 × 4 m²) = 52 m².
• Coefficient multiplicateur Pinel : (19 / 52) + 0.7 = 1.065.
• Barème Pinel : Pour la zone B1, le barème applicable est de 10,28 € /m².

Au regard des données précédentes, le calcul du plafond de loyer est égal à 52 m² × 1.065 × 10,28 € / m². Le plafond du loyer d’un tel appartement sera : 569,30 euros.

En définitive, vous pouvez désormais déterminer facilement les surfaces habitables et le plafond du loyer d’un logement selon le dispositif pinel. Veillez donc à en tenir compte pour obtenir les réductions d’impôts.